Как не стать жертвой строительных мошенников. Советы адвоката

Татьяна Шухман, адвокат, сотрудница адвокатской конторы "Арнон Графи", дала Консультанту несколько советов по данному вопросу:

В связи с участившимися случаями разорения строительных проектов из-за недобросовестности подрядчиков, внесены исправления в Закон о покупке квартир и с февраля 2008 года инспектор по делам банков ввел новую систему внесения денег покупателем на счет проекта: отныне подрядчик должен выдавать каждому покупателю книжку с квитанциями для оплаты. В квитанцию уже внесены реквизиты сопроводительного счета, и покупателю только остается внести свои данные и сумму выплаты.

Конечно, данный механизм несколько сократит риск обмана покупателей подрядчиками, но без знания своих прав это нововведение окажется малоэффективным. Если бы в небезызвестном случае с фирмой "Хафцива" покупатели вели себя более грамотно и деньги были вложены исключительно на счет проекта под получение банковских гарантий, им удалось бы избежать многих проблем. По крайней мере, у вкладчиков был бы шанс получить свои деньги обратно. Что же должен знать покупатель, что бы избежать ненужного риска и сохранить свой капитал?

В большинстве случаев строительство проектов подрядчиками осуществляется на средства банка. Банк выдает ссуду, а взамен получает залог на недвижимость (ипотека). Данный механизм называется "финансовое сопровождение", и в определенной степени, является гарантией успеха проекта. Механизм финансового сопровождения работает следующим образом: банк открывает на имя проекта сопроводительный счет и следит за тем, чтобы деньги со счета использовались подрядчиком исключительно на нужды данного проекта, и ни в коем случае не на покрытие прежних долгов последнего или на его личные цели. Такой контроль позволяет вовремя выявить отклонения или нарушения бюджета строительства, а так же предотвращает присвоение денег выделенных на проект.

В свою очередь от покупателей квартир требуется вносить все платежи на покупку квартиры на сопроводительный счет проекта, не переводить деньги на другие счета подрядчика и не давать ему чеки напрямую. Банк контролирует внесение в договор купли-продажи пункта о финансовом сопровождении, в договоре указываются аккредитивы сопроводительного счета. В обмен на каждую выплату, внесенную покупателем на счет проекта, банк выдает "банковскую гарантию"- документ, гарантирующий возврат вложенных денег, если, по какой либо причине, приобретенная квартира не перейдет во владение покупателя как указано в договоре купли-продажи.

Некоторые покупатели приобретают квартиры на банковские ссуды- в таком случае банк, выдавший ссуду, переводит деньги напрямую на счет проекта. Задача покупателя проследить, что деньги "машканты" переводятся на счет, указанный в договоре купли-продажи квартиры, а так же побеспокоится о своевременном получении "банковской гарантии" за каждую переведенную банком сумму.

Случается, что подрядчик предлагает так называемую сделку "трейд-ин". Ее смысл в том, что покупатель передает подрядчику свою прежнюю квартиру как часть оплаты за новую. В договоре купли-продажи такая сделка отражается в виде суммы как бы уплаченной в счет покупки квартиры. Так как, на самом деле, никакая денежная сумма на счет проекта не поступает, покупатель не получает банковских гарантий, более того, с точки зрения банка эта сумма за квартиру не уплачена. Как бы выгодно это не казалось, не рекомендуется идти на такую сделку, предпочтительней продать прежнюю квартиру самостоятельно, деньги от продажи внести на счет проекта и получить банковскую гарантию на вложенную сумму.

Подводя итог, покупателю следует запомнить и соблюдать несколько простых правил:

1. При подписании договора проверить наличие финансового сопровождения и выяснить данные сопроводительного счета проекта.
2. Переводить все выплаты за покупку квартиры только на счет проекта (исключая оплату налогов, дополнительную плату за изменения в квартире, гонорар адвоката и т.п). Начиная с прошлого года, оплата производится исключительно при помощи книжки квитанций (пинкас шуварим), которые подрядчик получает от банка и передает покупателю. В квитанции указаны реквизиты счета проекта, а свои данные и данные счета с которого будут переведены деньги покупатель указывает сам.
3. После каждого вложения на счет требовать получение "банковской гарантии" на сумму вложения.
4. Если же выяснилось что проект строится на собственные деньги подрядчика, без финансового сопровождения, и в этом случае закон обязывает подрядчика предоставлять покупателю банковскую гарантию на сумму каждой выплаты, с тем лишь исключением что оплата производится непосредственно подрядчику.